摘要

 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条在保留了《合同法》第二百三十六条第一款的基础上增加了第二款“租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。这是首次在立法层面上对优先承租权作出明确规定，此举在法律层面上赋予优先承租权法定权利的地位，为司法机关在审理涉及优先承租权的纠纷案件时提供了明确的法律依据，从而在一定程度上增强了法律适用的确定性和权威性。虽然在立法层面优先承租权已经被肯认，但因《民法典》只作了原则性宣示，缺少相关配套的司法解释与法律规定，对于优先承租权规范的法律适用上仍存在较多问题亟待解决。

 “同等条件”作为承租人行使优先承租权的核心要素，出租人负有的向承租人通知“同等条件”义务的性质为法定附随义务，不应把承租人具有续租意图作为出租人通知的前提条件。“同等条件”应作限缩解释，承租人主体资格和租赁期限无需纳入“同等条件”范畴，租赁用途是否纳入则需要区分住宅租赁和经营租赁。

关键词：优先承租权、同等条件、附随义务

一、问题的提出

 《民法典》正式颁布实施前有关承租人优先承租权的规定主要散见在地方性法规当中，如《上海市房屋租赁条例》《深圳经济特区房屋租赁条例》《广东省城镇房屋租赁条例》《浙江省房屋租赁管理条例》等地方性法规均对“同等条件下，承租人享有优先承租权”作出了规定，应当说为优先承租权最终写入《民法典》，上升为一项法定权利提供了一定经验。囿于地方性法规的效力等级以及仅适用于本区域的管辖范围，从全国来看，各地法院对承租人优先承租权的理解与适用不同，造成“同案不同判”现象凸显，影响了司法公信力。即便是在《民法典》颁布实施后，因第七百三十四条第二款仅是原则性规定，缺少配套的司法解释及法律规定供法院审理优先承租权纠纷案件，并没有起到统一司法裁判标准，仍然是依靠法官的自由心证行使自由裁量权。

 当前司法实务中关于优先承租权的争议焦点主要聚焦于其成立条件和行使条件上，行使条件方面指的是“同等条件”的具体范围存在模糊地带。承租人行使优先承租权需要满足的诸要素中，“同等条件”是其中的核心要素，也是司法实践中导致承租人优先承租权主张不被支持的最大原因。“同等条件”范围除了租金、支付方式和支付期限以外，是否应当包括租赁期限、租赁用途以及违约责任、合同解除条件等要素，实践中存在着不同观点，影响承租人优先承租权的实现。

二、“同等条件”的认定规则

（一）出租人通知“同等条件”的义务

 承租人若要主张优先承租权，必须首先获悉出租人继续出租的意愿及相关租赁条件。具体而言，只有在充分了解了出租人与第三人签订的租赁合同中“同等条件”的具体内容，承租人才能对是否行使优先承租权作出审慎决定。唯有充分掌握这些“同等条件”的内容，承租人才能准确判断按照这些条件与出租人签订新的租赁合同是否符合其自身利益。出租人与第三人订立租赁合同后，应当及时、全面地将租赁条件告知承租人，告知形式则是口头、书面均可，至于是否要将全部租赁条件告知，则因对“同等条件”内容范围的界定不同而理解不同。至于出租人通知的期限，租赁合同有约定按约定；没有约定或者约定不明确的，由法院裁判确定出租人是否违约。

 出租人的通知义务的性质存在不同的观点。有观点主张通知义务本质上应视为一种法定的辅助性义务，在某种层面上其法律效应与不真正义务相类似。若出租人未能履行此项通知义务，虽会对承租人权利的行使构成一定的障碍，但出租人无需因此向承租人承担具体明确的民事责任。然而，必须指出的是，未履行通知义务的行为对出租人自身亦可能带来某种不利后果。然而，在笔者看来，将出租人的通知义务界定为法定附随义务更为恰当。若出租人未履行此通知义务，则应依法承担违约责任以维护租赁市场的公平与秩序。依据《民法典》第五百零九条第二款之规定，合同各方当事人应当根据合同的性质、内容和交易习惯，严格恪守诚实信用原则，履行合同约定的主合同义务及通知、协助等附随义务。违反未约定的义务，其内涵可进一步细分为两类：一是违反涉及当事人固有利益的义务，这类义务通常是基于法律、道德或公平原则而隐含存在的，即便在合同中未明确约定，当事人也应自觉遵守，以维护对方的固有利益；二是违反配合、帮助约定义务实现的其他行为义务，这类义务虽然未在合同中明确写明，但却是实现合同目的所必需的。出租人未履行通知“同等条件”义务即违反了配合、帮助实现承租人利益的附随义务。通知义务在合同履行过程中扮演着至关重要的角色，它涵盖了全面性和不迟延性两大要求。全面性要求通知内容必须完整、详尽，涵盖所有与合同履行相关的重要信息；不迟延性则强调通知的时效性，即当事人必须在合理的时间内及时发出通知，以避免因延误而造成不必要的损失。当违反通知义务时，后果是严重的。对于出租人而言，他们可能会因此承担损害赔偿责任，因为未能及时、全面地通知承租人可能导致承租人遭受经济损失。同时，通知义务的违反还可能影响除斥期间的起算。如果因通知义务未履行或履行不当而导致除斥期间无法起算，那么双方权利义务关系将处于不确定状态，给双方带来潜在的法律风险。

 至于出租人通知承租人其与第三人订立租赁合同主要内容的“合理期限”，法院应当根据个案的具体情况进行判断。但是考虑到法律关系不稳定带来的风险，以及通知本身并不花费出租人过长时间，可以将通知期限限定为十五日。这样一来，一方面有助于减少当事人争议，若出租人超过十五日未通知的，其应当承担违约责任；另一方面有助于统一司法裁判标准，增强司法公信力。

（二）“同等条件”应作限缩解释

 在司法实践中，优先承租权的行使常受到“同等条件”这一要素的制约，使其成为影响承租人行使优先承租权的关键因素。因此，在优先承租权的司法适用中，对“同等条件”的准确把握和合理解释显得尤为重要。“同等”这一术语具有广泛的含义，然而在实际应用中，若关键的比较要素或核心评价依据未能得以明确界定，这一术语可能沦为优势方滥用，作为其随意选择的托词。在司法裁判的实践中，由于往往需要深入剖析和权衡各种复杂因素，使得整个过程变得耗时且费力，进而难以满足交易实践中对稳定性和效率性的迫切需求。关于“同等条件”的范围，目前尚无明文规定，若规定得过窄，会阻碍出租人自由处分权能的行使；若规定得过宽，则对承租人优先承租权的保护形同虚设。

实践中的争议主要存在租赁期限、租赁用途以及解除合同条件、违约责任等方面。有学者指出，“同等条件”的界定不仅局限于租金层面，还应涵盖租赁期限、用途等多个维度。在优先承租权的“同等条件”时，我们应当清楚其与优先购买权在目标与结果上存在本质区别。优先购买权重点在于买卖行为以及随之的所有权移转，优先承租权的目的则是延续原来的租赁关系，因此不宜简单挪用优先购买权的相关规定来界定优先承租权中的“同等条件”。为确保优先承租权的有效实施，我们必须对“同等条件”这一关键要素进行详尽且明确的解释，从而确保承租人在行使优先承租权时能够有明确的法律依据和保障。

1.租赁期限

 在租赁合同中，租赁期限的长短扮演着举足轻重的角色，它深刻影响着出租人对房屋管理策略的制定、预期的租金收入以及该收入的稳定性。从维护出租人权益的角度出发，将租赁期限纳入“同等条件”的考量范畴内显得尤为关键。通过合理设定租赁期限，出租人不仅能够更好地规划和管理其房产资源，还能确保租金收入的稳定性和可持续性，从而保障其经济利益的最大化。然而，这样的做法亦可能催生新的问题：出租人为规避优先承租人的权益，可能会与第三方签订长达十年甚至更长的租赁合同，但私下却通过口头约定一年后解除该合同。面对这种情况，我们有必要对住宅房屋租赁与经营房屋租赁进行分别探讨。

 在住宅房屋租赁的情境中，将租赁期限纳入“同等条件”可能会削弱承租人的优先承租权，这在某些情境下显然有失公允。而且对住宅租赁而言，住宅房屋租赁市场发展火热，出租人出租房屋并不是一件困难的事，出租人没有必要约定书面的长期租赁。出租人虚构租赁期限甚至可能导致其无法获得市场租金上涨带来的收益，其更没有必要为了规避法律与第三人虚构租赁期限了。

 而在经营房屋租赁的场景中，出租人则需权衡违法成本的问题。例如，若出租人与第三人串通，故意虚构租赁期限，表面签订一份长达十年的书面租赁合同，而私下却通过口头协议约定一年后解除。考虑到经营房屋相较于住宅房屋在出租上的难度，一旦一年期满出租人否认口头约定，而第三人又无法举证证明双方存在造假行为，那么第三人将不得不继续承租以避免支付高额的违约金。这无疑增加了第三人的风险和不确定性。此外，经营租赁承租人作为理性经济人，其知晓其中的利害关系，如果确实没有长期承租的需求，其不会甘冒如此大的经济风险与出租人在租赁期限上造假。因此，从分析出租人与第三人将来可能面临的风险来说，并无将租赁期限纳入“同等条件”范畴的必要。

2.租赁用途

 实践中对于租赁用途是否应纳入“同等条件”具有较大争议，主要集中在经营房屋租赁，因为住宅房屋租赁承租人的用途当然在于居住。有学者根据利益衡量原则，认为房屋租赁用途不必作为“同等条件”要素的考量。对承租人来说，其愿意续租通常是因为先前投入了大量人力、物力，获得了良好商誉，积累了一定的客户群。在满足租金数额与支付方式均为同等条件的前提下，出租人的利益将获得基本的保障，进而确保其不会因此受到任何负面影响。对租赁用途不作为“同等条件”考虑，不仅有利于平衡各方利益，而且对创造良好的营商环境也有大有裨益的。

 但是笔者认为将租赁用途视为“同等条件”更加合适，但应当允许经营产品的一定差异性。例如原租赁房屋用于经营水产品商店，容易导致地面潮湿、房屋装修损耗等问题，而出租人与第三人约定房屋之后将用于小商品的经营，此时应当将租赁用途视作“同等条件”。如果原租赁房屋用于文具店经营，之后出租人与第三人约定房屋用于音像店经营，则应当允许经营范围的差异性。总之，如果原租赁房屋是用于经营水产品、经营饭店等容易对房屋使用状况造成较大影响的，应当将租赁用途作为“同等条件”考虑，这对保护出租人的利益是合适的。

 我们可以借鉴域外相关立法经验，特别是《德国民法典》第四百六十六条关于优先购买权规定的立法精神：“第三人于契约中负有从给付义务，而该从给付为优先承买人所不能为之者，优先承买人应偿还该从给付之价额，以代其给付。从给付不能以金钱估计其价值者，不得行使优先承买权；但义务人与第三人之契约，纵无从给付之约定，仍得成立者，毋庸斟酌该从给付之约定。”质言之，如果承租人无法履行出租人与第三人订立的合同中的从给付义务，我们需根据从给付义务的具体性质进行深入分析，来判断此从给付义务能否限制优先承租权。若此类从给付义务能够以金钱形式进行替代履行，那么便可认定其满足同等条件的要求。在此情境下，承租人可选择支付相应金额以替代履行从给付义务。然而，若从给付义务无法通过金钱进行替代，且其作为合同生效所不可或缺的附加条件，那么便构成了同等条件的另一种情形。在此种情况下，承租人必须亲自履行该从给付义务，以确保合同的顺利执行并维护双方权益的均衡。在判定同等条件的过程中，若从给付义务对于合同生效并不构成实质性影响，或即便有影响亦非决定性的关键要素，那么对这些条件无需苛求一致。至于从给付义务的实质性影响，法官应当结合租赁双方的举证情况及房屋的经营业态，依据个案情况来进行判断。例如，原租赁房屋若被用于水产品经营，鉴于此类经营往往伴随着较高的环境湿度，因而不可避免地会对房屋结构和使用寿命造成较大的损耗。但值得注意的是，当承租人作出在租赁期满后对房屋进行恢复性装修的明确承诺，或者选择通过支付相应数额的金钱来作为替代性补偿时，便可认定承租人已经履行了必要的支付义务。在这种情况下，应当视承租人已满足同等条件的要求。

3.违约责任、解除条件等其他条款

 至于出租人与第三人订立的租赁合同中的违约责任、合同解除条件等规定，则不应当视为“同等条件”，若严格要求所有条件均完全一致，那么优先承租权实际运用的可能性将变得微乎其微，几乎失去了其存在的意义。出租人出租房屋的最大利益在于收取租金，租金、支付方式和支付期限足以保证出租人权利，其他条件不会对出租人利益产生关键性的影响。而且，这些次要条件具有多样性和复杂性的特点，立法上难以事先穷尽列举。因此，我们可以借助从给付义务金钱替代履行的方式来衡量是否满足同等条件的要求。

三、结语

 《民法典》的颁布与实施，标志着民法研究的重心从立法论转向解释论。优先承租权的法定化，在一定程度上起到了平衡出租人与承租人之间利益的作用，有助于调和二者间的潜在矛盾，从而促进市场交易秩序的公平与和谐。但是，因为优先承租权在《民法典》中只是概括性规定，缺少配套的司法解释与规定，这使得各地司法机关处理优先承租权纠纷案件时适用标准不统一，导致“同案不同判”现象时常发生，极大影响了司法公信力。

 本文通过分析，试得出以下结论：“同等条件”作为优先承租权实现的核心要素应当进行限缩解释，除了租金、租金支付方式和租赁期限的相同，无需包括租赁期限，租赁用途可以纳入“同等条件”考量，但是不应过于细分要求用途绝对同一。承租人知晓出租人与第三人订立的租赁合同中的“同等条件”通知出租人接受与否的期限可以参照优先购买权的规定限定为十五日。同时，基于租赁与买卖的不同属性，可以将通知期限进一步缩短为七日。