案情简介：

2010年3月23日A先生将名下商铺两层（以下称“A商铺”）出租给B公司；后B公司将A商铺分割转租，其中该商铺的二层租给了C餐饮公司。

2010年6月B公司又从D公司处承租了A商铺隔壁的D商铺两层（以下称“D商铺”），B公司也将D商铺分割转租。其中，D商铺一层有一间商铺出租给E先生。后 E先生发现承租房屋漏水，经查是因为A商铺二层房屋（C餐饮公司后厨）漏水引起，E先生在要求B公司维修未果的情况下解除了与B公司的租赁合同。后E先生因合同解除及租金问题与B公司及D公司进行诉讼，B公司为此支付了赔偿，并承担了商铺的空置损失。

此后， B公司又将D商铺的漏水的房屋租赁给了F先生，但是漏水问题并没有修复。后同样因为漏水问题得不到解决，F先生同样把B公司诉至法院，法院支持了F先生，B公司退还了押金并支付了赔偿金。

D商铺在F先生后就一直空置，直到2012年12月， B公司与D公司提前解除合同，并向D公司支付了一定数量的违约金。

2013年7月B公司诉至法院要求A先生与C餐饮公司对D商铺房屋空置期间的租金损失、与D公司解除合同支付的违约金以及对承租人E先生和F先生承担的违约损失承担赔偿责任。我们作为A先生的代理人，参加了诉讼。

主要法律意见：

我们接到这个案件后的第一反应就是案件原告B公司是整个案件的主要责任人，因为在漏水期间B公司既是A商铺的承租人又是D商铺的承租人，不管是哪个商铺的原因漏水，B公司实际就是两个商铺的管理人，所以B公司现在要求A先生来承担它的损失，显然是恶人先告状。因此我们从以下几个方面进行了答辩：

第一，需要分析的是A先生的房屋漏水是谁的责任。即便D商铺房屋的漏水是由A商铺房屋漏水引起的，但是A商铺房屋的漏水是因为原告装修不当造成的。A先生在出租A商铺给原告时 ，房屋为毛坯房，A商铺房屋中没有设置污水池（漏水的原因）。C餐饮公司是在A先生将房屋出租给原告后，由原告将房屋出租给C餐饮公司的，C餐饮公司装修是在原告承租期间。原告承租后，C餐饮公司对房屋进行了重新装修，设置了污水池，原告对装修方案和工程进行了验收。原告诉称是C餐饮公司后厨污水槽漏水导致D商铺房屋漏水，即便是如原告所称，这也是原告承租后装修不当所致，责任应当由原告承担，因为原告与A先生签订的《房屋全权委托合同》第5.5条约定“因乙方（原告）或承租人使用不当或造成房屋及内部设施损坏，由乙方承担赔偿责任。”因铺设防水层等装修引起的问题是使用问题，所以即便是D商铺漏水系A商铺污水槽所致，损失也应当由原告承担。故A先生的房屋在原告承租期间漏水，责任应当由原告承担。

第二，需要分析的是原告诉称的损失是否由A先生引起。即便A先生承认D商铺房屋漏水是因A商铺房屋漏水造成的，但原告在本案中主张的损失也非房屋漏水引起。房屋漏水引起的赔偿责任系侵权责任，侵权责任的损失和侵权行为之间应存在直接的因果关系。而原告在本案中的主张与漏水没有因果关系，这些损失是原告自身处置不当造成的。本案漏水所涉的A商铺和D商铺房屋，在漏水事件发生时均由本案原告承租和管理，这原本为原告查明原因、处置修理带来了先天的便利。但是，原告并没有利用这项便利，未尽到承租人和管理人的职责，没有认真地解决问题，而是采取了拖延、推诿甚至更换承租人房屋门锁的方式，造成了矛盾的升级，以及损失的进一步扩大。而原告诉称的房屋空置期间租金损失也是因为原告未及时处理漏水问题以及本身经营管理问题导致的房屋空置，原告主张的损失是由其自身的处置不当造成的，而不是由漏水直接造成，故应当由原告自行承担。

第三，A先生对房屋漏水是否知情。A先生将房屋出租给原告，在租赁期内，属于出租人A先生的维修义务的，承租人应当通知A先生组织维修。在整个漏水事件中，原告既没有积极实施维修，也没有将漏水的情况反映给A先生，在原告与A先生的合同期满终止租赁合同时，原告也未向A先生提及漏水的情况。故，即便是A商铺房屋漏水给上述的一系列的承租人造成损失的，即便该漏水应当由A先生来修理，因为原告未履行告知义务，故应当由原告自己承担责任。

综合上述3点，因为原告没有尽到一个房屋承租人和管理人的义务，在处理房屋漏水以及房屋管理过程中存在种种过错，造成了损失的发生和扩大，而A先生在这一过程中没有任何过错，不应当承担任何责任。

裁判要旨：

一审法院：A先生作为A商铺的所有权人，对该房屋亦应附有维护之责。但是，A先生在2010年3月26日至2013年3月25日期间将A商铺交由原告出租，故相对于原告而言，A先生在上述期间对该房屋实际为间接占有，原告如认为需要A先生对该房屋进行或者协助进行管理维护，则应实施通知行为。A先生称其在诉讼前不知悉漏水情况，原告未能举证证明其确曾实施通知行为，故法院认定A先生的管理维护责任因原告未实施通知行为而阻断，原告因此无权要求A先生承担赔偿责任。

因法院认定C餐饮公司对原告因漏水而遭受的合理损失进行赔偿，故C餐饮公司上诉，二审判决维持原判。

法律评析：

本案的特殊之处在于引起漏水的房屋A商铺和漏水的D商铺是均由B公司承租，遭受损失的也是B公司，即B公司既遭受损失，又是引起漏水房屋的实际管理人。按照我们日常的逻辑，房屋等不动产漏水造成他人损失的，房屋所有权人一般要赔偿他人损失。但是，这一逻辑仅是我们日常朴素的是非观，而不是法律的逻辑。法律的逻辑是要厘清法律关系，然后根据法律关系分析是否应当承担法律责任。

在本案中，A商铺引起D商铺漏水，从而造成B公司损失，我们首先需要分析，在这一法律事实中，A公司和B公司之间是什么法律关系？A先生虽然和B公司之间有租赁房屋的合同关系，但是该合同仅约定A先生和B公司之间关于承租A商铺之间租赁的关系，而并未约定A商铺引起D商铺漏水如何承担损失的约定,因此，合同关系无法解决B公司损失是否由A先生承担的问题。那么，B公司由于A先生的房屋遭受损失，是否是侵权责任关系？我们认为，B公司向A先生要求赔偿损失，是由于A先生是侵权房屋的所有权人，房屋引起了B公司损失，符合侵权责任的法律特征，是侵权法律关系。

而侵权责任承担责任的前提是三项，即损失的发生，侵权人存在过错，损失和过错之间存在因果关系。本案中损失已经发生已经确定，那么来看后面两项，首先看A先生是否存在过错。经查，房屋漏水是因为C餐饮公司后厨，然C餐饮公司是从B公司处承租房屋，房屋原来是毛坯房，C公司承租后装修了后厨，所以漏水并不是房屋自身原因造成，A先生没有过错；另外，漏水发生之后，到B起诉之前，B从来没有把漏水的情况通知A先生，更没有要求A先生来维修，所以A先生也没有机会去维修。而且，B公司要求A先生赔偿的损失不是房屋漏水后的维修及对房屋本身的损失，而是对在D商铺空置时的租金损失和与租户解约的违约金损失，这些损失皆是B公司自身原因造成的，并不是A先生造成的。所以A先生在整个事件中并无过错。既然A先生没有过错，所以也无需判断过错和损失之间的因果关系。所以，因B公司的损失不是由于A先生过错造成的， A先生不应对B 公司承担赔偿责任。

承办律师：沈文文

                                                                                                                                                              撰稿人：沈文文、刘琼