委托人：上诉人（一审原告）陈某           承办律师：吕坚

                                                                撰稿人：  余芳

  案情简介：

 2004年2月，陈某和某经济合作社签订了一份《陈某办厂协议》。协议言明：某经济合作社同意将坐落在某地块上的临时建筑物及工业用地以每亩25万元的价格转让给陈某，并约定了面积和总金额；协议签订后即付转让款100万元，余款在土地使用证过户后3日内一次付清。协议第四条约定：若该地块依法变更为国有出让商住用地，该地块依然为陈某所有。同时协议第五条约定：该地块变更为国有出让商住用地后，陈某应另付给经济合作社每亩10万元作为该地块的增值费用。另还对在该地块上建造厂房，经济合作社应积极配合并提供相关资料以及将该地块依法变更为国有出让商住用地的手续及费用承担等作了约定。协议签订后，陈某分别于2004年2月4日、2月26日、2010年3月31日分三次支付经济合作社土地款2833673元。并于2004年2月4日支付经济合作社该地块的原承租人付某尚欠的1996年至2003年12月31日场地租赁费用232500元。

2007年该地块依法变更为国有出让商住用地，并且其中面积为6871.94平方米被某市人民政府土地储备中心收储。在2010年9月9日，该地块以每平方米8800元拍卖，成交金额为60473072元，被某集团竞买所得并于2010年11月向政府付清款项。扣除政府规定的八项费用：国土业务费、农业土地开发资金、失地农民保障金、城镇廉租住房保证金、国土收益基金、储备基金、社保风险金、印花税，余款为38019351.65元。

2011年12月16日，经济合作社将陈某交纳的转让款及代付某支付的尚欠租赁费共计3066173元返还给陈某。并在支付证明单据上说明：利息及增值款另行处理。2012年11月26日，某经济合作社从市财政局收到全部补偿款项。同年12月25日，经济合作社以“补助被征地农民款”的名义向市财政局开具了收款收据。

 一审结果：

陈某在2013年4月以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉，要求经济合作社赔偿土地增值款33922378.65元（38019351.65-土地转让款本金3066173-土地增值款被告应得款1030800）。一审法院认为陈某与经济合作社签订的《办厂协议》实质是集体土地使用权及其地上建筑物的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案所涉土地系集体建设用地，陈某又非村集体经济组织成员，故原、被告间的转让行为违反了法律强制性规定，应认定无效，因此不支持原告要求获得全额土地增值款的请求。但考虑到经济合作社在返还陈某转让款及代付某支付的尚欠租赁费时，曾在支付证明单据上说明：利息及增值款另行处理，判决经济合作社应以陈某当年交款时间为起算点，参照人民银行一年期同期贷款利率四倍分段累计，计至2011年12月16日止，支付陈某利息作为补偿。

办案的过程与思路：

陈某在一审败诉后找到我方，委托我方为其代理本案二审。在拿到案卷后，最首要的过程便是熟悉整个案件事实，理清思路，分析一审败诉的原因、寻找一审中遗漏的关键。很快，就让我们发现一审之所以败诉的关键点在于在一审过程中，无论是陈某、陈某代理人还是法官都没有留意到案涉土地早在1997年便被批准更改为集体土地建设用地，用途为工业，且经济合作社已将该案涉土地用于出租，承租人利用该地块开班经营实体。导致一审法院在判决时简单的以《中华人民共和国土地管理法》第六十三条前半句为由，认定陈某与经济合作社之间的转让行为因违反了法律强制性的规定而无效，从而驳回陈某的诉讼请求，仅判决经济合作社给予陈某一定的利息补偿。这个判决显然是错误的。因此我方主要的代理思路如下：

首先重要强调本案中集体土地建设用地使用权的流转系合法有效的转让，《办厂协议》并未违反法律强制性规定，属有效合同；其次，即使《办厂协议》无效，导致合同无效的主要过错在于经济合作社，经济合作社应当对因合同无效而给陈某造成的损失进行赔偿；最后，针对一审过程中经济合作社辩称的“陈某对该土地增值没有任何贡献，因此不能参与土地增值收益的分配”这一说法，提出陈某还是有权加入集体土地建设用地使用权流转收益的分配。

一、集体土地建设用地使用权的流转与集体所有宅基地、农业用地使用权的流转存在本质上的区别。现行法律、法规允许农村集体土地建设用地使用权流转，陈某与经济合作社所签《办厂协议》合法有效。

1、法律、法规不但未禁止农村集体土地建设用地使用权的流转，相反，国家早已开始在多个地区进行集体土地建设用地使用权的流转试点，并取得了一定的成效。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，法律并未禁止集体建设用地使用权的转让，仅是对转让的情形进行了一些规定。

国土资源部于2006年5月31日发布的国土资发[2006]114号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》在“适用范围”部分规定：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本规范；以招标、拍卖或者挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范执行。以招标、拍卖或者挂牌方式转让国有土地使用权，以及依法以招标、拍卖或者挂牌方式流转农民集体建设用地使用权，可以参照本规范执行。”据此，国家土地管理部门承认集体建设用地使用权流转的合法地位。集体建设用地使用权的流转是被允许的，并未被禁止。而且，国务院2004年10月21日发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）亦指出，一方面要实行最严格的土地管理制度，另一方面“在符合规划的前提下，村庄、集体、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”说明集体建设用地使用权的流转同时也符合我国现行土地政策。

与此同时，早在本世纪初，国家便开始将集体土地建设用地使用权的流转合法化，并在多个地区进行试点。如今，众多集体土地建设用地使用权流转试点地区中已有不少起到了一定的成效，如广东省等。在浙江，湖州市很早便成为了浙江省和国土资源部农村集体建设用地流转的试点地区之一，曾于2001年9月11日发布了湖政办发[2001]104号《湖州市区农村集体建设用地使用管理试行办法》，其中第五条规定：“中华人民共和国境内外的企业、其他经济组织和自然人，除法律另有规定外，均可依照本试行办法取得集体建设用地使用权。”杭州市也在2012年公布了《杭州市人民政府关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见》。支持集体土地建设用地使用权的流转可以通过市场资源配置，使利用效率较低的集体存量建设用地得到充分、合理的利用，符合国家整体的规划，应当予以支持和保护。

2、陈某所取得的农村集体建设用地使用权完全符合法律的规定，应当予以保护，以体现法律的权威性。

经济合作社早依照《土地管理法》第四十三条之规定，取得了集体所有土地建设用地使用权证，用途为工业，也就是符合土地利用总体规划。在双方签订协议之前，经济合作社所开办的经营实体早已停产，已建的房屋包括土地用于出租，并且承租人付某已拖欠租金232500元，村办经营实体已处于破产状态。双方协议符合《土地管理法》第六十三条规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这一条件。

因此，一审法院以《办厂协议》违反法律强制性规定而无效的认定是错误的，陈某与经济合作社之间所签订的协议中关于集体土地建设用地使用权的转移这一部分内容并未违反法律的强制性规定，《办厂协议》为有效合同。

   二、即使《办厂协议》无效，导致合同无效的主要过错在于经济合作社，经济合作社应当对因合同无效而给陈某造成的损失进行赔偿。

根据信息不对称理论：市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益，而买方则处于相对不利的状态。经济合作社作为集体土地建设用地使用权人，在很长的时光中依法享有占有、使用、收益的权利，并熟知集体土地相关政策。经济合作社在其明知农民集体土地建设用地的使用权存在出让的不确定因素的情况下，依然通过村三套班子集体决议的正式形式与陈某协议出让，协议的签订在形式和程序上不具备任何瑕疵，使得陈某具有充分理由去信赖协议的效力。      

然而，在协议签订数年后，经济合作社不但拒绝将本该属于陈某的利益份额交出，还以违法为由主张协议无效，显然违背了民法中至关重要的诚实信用原则。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，经济合作社作为过错方理当赔偿陈某所受到的信赖利益损失，也就是陈某由于信赖《办厂协议》成立并生效而丧失了与第三人订立其他合同从而获取利益的机会所造成的损失。在司法实践中，处理无效合同，以不让不诚信一方因合同被认定无效而获利为原则。只有遵循了这一原则，才能更好的保护交易安全。

在一审判决中，一审法院以利息的方式判决经济合作社赔偿陈某损失4334511元，这一判决混淆了损失赔偿和法定孳息的区别。利息是转让款本金的法定孳息，在合同被认定无效后自然应当随原物一同返还，与合同双方当事人是否有过错，过错按何种比例分担没有任何关系。一审判决仅仅是让经济合作社履行了合同无效后的返还义务，而完全无视了《合同法》第五十八条规定的过错赔偿原则。依照我国民法的精神以及合同法的相关规定，经济合作社应当承担起对陈某的过错赔偿责任，而不是在自身有过错的情况下，依然享有因其不诚信而带来的巨额利益。

即便假定利息可以算作损失的范畴，也仅仅占整个土地增值收益总金额的12.4%，让陈某作为合同缔约中的弱势方承担如此高比例的缔约过失责任，是显失公平的。

三、退一万步讲，陈某有权加入集体建设用地使用权流转收益的分配。

集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。集体建设用地使用权人在自己不能有效利用土地的情况下，将土地使用权让渡给他人，已获得了转让收益。而土地增值收益的形成，主要是社会经济发展、政府投资、周边环境改善以及规划实施的结果，不受土地使用权人或所有权人的影响。在一审法院的认定中，包括失地农民保障金等费用已归经济合作社的全体成员享有，剩余的土地增值收益完全是依照经济环境的发展而产生的。经济合作社作为土地前任使用权人已获得了其所有可得的利益，包括土地转让收益，业已参与了土地增值收益的分配，而剩余的土地增值收益，自然应当由土地新任使用权人享有，这也属于投资收益。

并且在《办厂协议》第5条中，双方明确约定了在该地块变更为国有出让商住用地后，陈某应另付给经济合作社每亩拾万元作为该地块增值费用。可见，在协议签订之时，经济合作社已然承诺放弃日后该地块产生的除了每亩拾万元以外的土地增值费用。因此，在土地增值的款项中，扣除与农村集体有关的八项费用以及每亩拾万元以外的剩余款项，均应归陈某所有。这也是陈某敏锐的投资决策所应享有的收益，符合市场经济的运行原理。

 裁判要旨：

二审开庭时，我方当庭陈诉了上述代理意见，法院对此也予以认可，考虑到经济合作社身份的特殊性，以及本案毕竟涉及集体所有土地，遂组织陈某与经济合作社进行调解。最终，于2014年1月27日下达民事调解书，经济合作社自愿支付陈某补偿款12334511元，其他互不追究。

总结：

本案最终虽然是以调解结案，但从经济合作社支付陈某1233万元的行为中也可看出，二审的结果实质上是胜利的，法院及经济合作社认可了我方的代理意见，陈某作为集体土地建设用地使用权的享有者参与了土地增值收益的分配。

就本案起诉时陈某选择房屋买卖合同纠纷这一案由的行为，笔者私以为略微不妥。通过对整个案件材料、事实的梳理，可以很清晰的发现《办厂协议》的核心部分以及最终产生纠纷的缘由都在土地使用权的流转上，其土地上附着的房屋并不是双方交易内容的核心，一审中法院审理的焦点也是在于案涉土地使用权的流转是否合法。一审律师在庭审过程中也未能留意到集体土地建设用地与集体土地宅基地的区别，导致一审法院最终认定《办厂协议》无效。而在二审过程中，我方重点提出了土地性质的问题，对整个案件的翻盘起到了关键性的作用。

通过本案，笔者对农村集体土地建设用地使用权的流转有了较为深刻的了解，为以后接触此类案件打下基础。同时通过本案，笔者进一步意识到承办案件时必须对材料认真细致研究，分析法律关系，寻找对委托人有利的证据，以及在对材料烂熟于心的基础上，如何选择核心问题作为切入点对案件进行分析的重要性。这些对于一个年轻律师来说，都还是需要继续学习和努力的课程。