承办律师：楼奇 徐华

案情简介：

    2007年初，位于浙江的某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）在某市市区建成总建筑面积为4万余平方米的住宅小区，同时建设的配套地下停车位为140余个，其中40余个地下车位尚未出售。同年六月，开发商向业主交付了房屋，由于小区入住率逐渐地提高及有车业主的增多，小区内车位趋于紧张。2010年4月，该小区业委会公开发布了关于“地下车位系全体业主所有；业主缴纳适当管理费即可停放”的通告。部分业主遂向业委会缴纳了管理费后，占用开发商尚未销售的剩余车位。

    开发商与业委会及部分业主进行了多次沟通，但均未达成一致意见，业委会及部分业主执意认为地下车位为全体业主共有。期间，业委会还不断向市建设局投诉、举报；向市信访办上访；向媒体曝光；甚至与开发商管理人员发生肢体冲突，应该说双方的矛盾非常突出，整个小区的车位管理也比较混乱。在多次协商不成的情况下，原告向人民法院起诉其中两位业主，要求法院 “判令业主停止侵权，腾退占用的车位”，本案经三次开庭审理于2010年11月审理终结，法院最终认定地下车位为开发商所有，判令业主停止侵权。

办案思路：

    本案中，小区业主与开发商在对地下车位问题上矛盾比较尖锐，小区物业管理也比较混乱，其焦点在于双方对于地下车位归属的认识，开发商认为地下车位归开发商所有，未经开发商同意，业主不得擅自占用；而业委会认为地下车位系业主共同共有，业委会有权处置。故我们诉讼的目的是以法院判决的形式确认地下车位所有权为开发商所有，因此在诉讼策略的安排上基本以此中心点而展开。开始我们的诉讼思路是依据《物权法》第七十八条和《侵权责任法》第十五条撤销业委会的通告及要求部分业主停止侵权，以达到确权和停止侵权的目的。但后来，经过进一步分析，我们认为：1、业委会决议的撤销之诉及业主的侵权之诉是两个法律关系，不能在一案中审理；2、起诉业委会意义不大，因为挑起车位权属纠纷主要是几个业委会成员在捣鬼，业委会只是一个名义而已。最后，我们选择占用车位的两名业委会成员为被告，从而既能起到确权和制止侵权的目的，也可以起到警示其他业主的效果。

办案经过：

    本案于2010年8月起诉，我们的诉讼请求主要有两项：一是判令被告停止侵犯原告所有的地下车位的侵权行为；二是判令被告腾退侵占的地下停车位及赔偿损失。针对上述诉请，我们向法院提交了五组证据：一是地下车位图、停车许可证、停车照片、停车视频、车辆登记表，证明车位及被告侵权事实；二是地下车位规划图，证明地下车位是经合法批准建造的；三是公司通告一份，以证明车位的年使用费；四是《商品房买卖合同》两份，证明该合同系经工商备案；五是测绘报告、情况说明，证明地下车位及人防设施为计入公摊面积。

    被告的答辩意见要点：一是被告不存在侵权行为；二是开发商起诉的侵权证据没有真实性；三是开发商赔偿依据过高；四是关于车位的所有权还存在争议，应另案诉讼；五是开发商的售房合同具有欺诈性。案件审理中，被告向法院就1、地下车位是否单独计算容积率；2、开发商是否缴纳地下空间土地出让金；3、地下停车库是否具有专项土地使用权证，能否办理独立产权证；4、小区地下停车位是否具有销售许可证；5、小区地下停车位是否计入公摊面积6、小区地下停车位造价是否列入房产总造价作为建设成本等问题申请法院调查取证。

法院认为：本案审理主要争议焦点为小区地下车位的权属问题。

我们的代理意见要点：

一、小区地下车位（含人防区）的权属为开发商所有:1、依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则；2、依据《物权法》七十四条第二款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定；3、《商品房买卖合同》第十八条第五款关于“地下车位的产权属出卖人所有，买受人可以购买或租赁使用”的约定；4、《商品房买卖合同》补充协议附件四关于“本合同标的物不包括地下车库（位），地下车库（位）的面积未计入公摊面积，开发成本也未计入商品房开发成本”的约定；5、《人民防空法》关于民用建筑人防设施的归属原则 “谁投资，谁所有”的规定；6、地下车位是否办出了产权证，不影响其所有权的归属。7、依据《物权法》第六章的规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及第六条的规定，地下车位（包括人防车位）显然不在属于业主共有的范围之列，其权属应为开发商所有。

二、签订《商品房买卖合同》的程序是符合法律规定的，不存在欺诈行为。签订程序为：拟定《商品房买卖合同》→经工商部门审核、备案→取得预售证→双方协商合同内容→签订合同

三、商品房开发成本与销售价格没有必然联系。1、商品房定价主要是以市场为导向的，而不是以成本为基本依据；2、商品房售价的计价方式决定了商品房开发成本计算不可能影响其所有权的归属；3、即使某标的物成本计入了出售产品的生产成本，也不能一概的认为该标的物的权属归买受人所有

裁判要旨：

一、法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》系省建设厅、工商局监制的示范文本，且开发商与业主签订前经工商局审核并备案，其与业主签订的合同与备案版本一致，签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应予尊重。

二、法院认为，开发商已充分举证、论证其系地下车位的投资者、建造者，其当然是车位的原始持有人，而其在与业主签订房屋买卖合同时已经明确提出对地下车位保留产权，业主在买房时就得知商品房面积不包含地下室，对此没有提出异议，所以，即使地下车位成本确由业主分担，但因其在出资时缺乏主观能动性，并非法律意义上的“投资人”，因此开发商主张地下车位为其所有符合法律规定。

三、法院认为，在市场经济条件下，人防工程在法律没有界定所有权归属的情况下应为投资者所有，本案即开发商所有。开发商将人防工程改变用途的，需经人防办批准。地下人防工事不归国家所有的，但国家可以基于公共利益需要，对地下人防工事进行征收征用。

本案的特点和意义：

一、本案专业性强，涉及法律关系复杂。本案是以物权保护纠纷为案由起诉的，诉请是要求被告停止侵权，但诉讼的目的是要让法院判决确认地下车位的权属。由于地下空间所有权归属还是立法的空白，况且处理本案不光涉及到地下空间（含人防）的所有权归属问题，而且还涉及到处理业主委员会、业主、物业管理企业的权利义务问题，以及与开发商的关系问题、房屋保修等专业问题，该案涉及的法律法规等也十分复杂。

二、收集侵权证据困难。由于办理本案的目的是确认车位所有权，但光打确权官司又无法遏制部分业委会的挑衅人员，因此固定该部分业主的侵权证据尤为重要。该小区业委会成员只有两名业主有车辆，且停在地下车位的时间非常不确定，给固定证据带来了很大困难。我们在调取了车辆登记证明后，开发商的工作人员每天凌晨进入地下车库进行拍摄，他们将近持续了一个月，付出了巨大努力。证据的一点遗憾是没能办理公证，当然确实也是客观不能，因为光凭照片与视频从证据真实性来讲是很难证明业主将车停在开发商车位上的，幸好有其他证据予以佐证。

三、律师全程参与对化解矛盾起到积极作用。在本案起诉前，业委会不但发布通告鼓励业主进入地下车位停车（营造既成事实的现状），而且也不断的向市建设局投诉开发商不守信、工程质量等问题，也多次组织人员上访，邀请媒体曝光等等，应该说双方的矛盾处于比较激化的状态，业委会的行为也给开发商带来了诸多不利影响。整个事件中律师不但参与了案件的办理，而且也参与了与业委会的协调会、建设局的协调会、社区的协调会，应该说对开发商应对危机和化解双方矛盾起到了非常关键的作用。

四、本案具有一定的参考意义。在处理本案时开发商是本着和谐处理纠纷的宗旨，也尽量避免正面冲突而破坏与业主的关系，在召开与业委会的协调会时也作出了重大让步，因此在本案审理终结前业主与开发商的矛盾已趋于平缓，业委会及部分业主基本认可了地下车位权属归开发商所有，有的业主还购买或租赁了车位，整个案件圆满成功。地下车位的争议很多，但判例很少，本案在一定意义上也为以后提供了判例参考。