一、承办律师

    浙江五联律师事务所   许录勤律师  冯永生律师

二、案情简介

    2006年9月8日，某省机关事务管理局发布《关于腾空房销售的通知》（以下称《通知》）和《省级机关腾空房销售办法》（以下称《办法》），决定在省级机关范围内参考市场价格公开竞价销售腾空房；每户限购一套，已购买过省级机关竞价腾空房的人员不得申请竞购；竞得人在签订购房合同时不得变更姓名，办理房屋产权转移手续后可以上市交易。

    原告赵某1与被告赵某2系姐弟关系。被告赵某2有申购资格，但不想购买。原告赵某1得悉后，即与赵某2商量：由赵某2竞购后原价转给赵某1；竞购房款、相关税费均由赵某1承担；赵某2取得产权后，在具备办理变更手续的条件下，根据赵某1要求随时配合办理过户手续。赵某2对此表示同意。

2006年11月5日，赵某2以432765元竞价购得讼争房屋，购房款由赵某1以赵某2名义支付。

2006年11月20日，赵某2取得《房屋所有权证》。

2006年12月5日，赵某2向赵某1出具《证明》，载明：讼争房屋以自己名字购买，实际上为姐赵某1购买，所有房款由姐出资，今后可以办理变更手续时，随时配合。特写此据为证。

2006年12月31日，赵某2取得《契税证》。

2007年1月15日，赵某2取得《土地使用权证》。

    讼争房屋的三证、购房款及税费发票、房屋大门和房门钥匙共10把，赵某2均向赵某1作了移交，赵某1则在事先支付了相关款项。赵某2根据赵某1的委托操办装修及二年的出租，装修费用单据、租赁合同、租金等均已交给赵某1。后房屋直接由赵某1出租给他人。

    因赵某1要求赵某2办理产权转移过户遭拒，遂欲提起诉讼。笔者接受了赵某1的委托。

三、办案过程

1.以房屋买卖合同纠纷为案由，绕开了借名买房关系的合法性问题

    本案事实很清晰，赵某1的请求也很明确，难点在于法律关系的认定：赵某1和赵某2之间是借名买房关系，房屋买卖合同关系，还是间接代理关系？

（1）借名买房关系

    赵某2在《证明》中表示，讼争房屋以赵某2名字购买，实际上为赵某1购买，从字面来理解，应该是借名买房关系，房屋虽然登记在赵某2名下，但房屋的真正权利人应为赵某1。

（2）房屋买卖合同关系

    根据赵某2出具的《证明》，购房款实际由赵某1支付，赵某2取得产权后，在具备办理变更手续的条件下，根据赵某1的要求随时配合办理过户手续，赵某1和赵某2之间也可以理解成以成本价转卖的房屋买卖合同关系，赵某2作为卖房人，有义务配合赵某1办理过户手续。

（3）间接代理关系

   由于赵某1不能直接向机关事务管理局购房，而采取赵某2与机关事务管理局订约，取得产权后再转移给赵某1，赵某1负担所有款税、费用的解决办法。这一事实，也符合委托合同上的间接代理，作为受托人的赵某2，有义务将处理委托事务取得的成果即讼争房屋转移给作为委托人的赵某1的义务。

    虽然将本案法律关系界定为借名买房、房屋买卖合同或者间接代理关系都有一定道理，但因为讼争标的物是省级机关的福利房，房屋性质既不同于一般的二手房，也不同于经济适用房，如按借名买房来起诉，由于房屋性质的特殊性，借名买房的合法性可能会存在争议；又因为按一般大众的法律意识，在他们面临自己不能直接购买的情况时，通常是采取由他人买入后转卖给自己这样简明的方法，而不易想到法律结构较为复杂的间接代理，所以如果将赵某1和赵某2之间的关系认定为间接代理关系，会显得有些生硬。权衡利弊之后，笔者决定以房屋买卖合同纠纷为案由来起诉。

2．交易过程的具体分析

    赵某1和赵某2之间的买卖关系从时间上讲，应认为系发生于赵某2参加竞购之前，否则，赵某2不会为赵某1之需参加竞价。双方口头合同的基本内容为：标的物为赵某2竞得的房屋；价款为赵某2购买的成本；付款时间为《通知》、《办法》及相关规定所要求的时间；付款方式为以赵某2名义支付给省机关事务管理局；交房时间为赵某2取得房屋时；过户时间为按赵某1的要求。

    双方的买卖合同应当是附有条件的，即以赵某2竞购成功为双方买卖合同的生效条件。后赵某2竞价成功，所附条件成就，合同生效，标的物被特定化，价额也得以确定。

    合同生效后，赵某1以赵某2名义通过银行支付给省机关事务管理局432765元，应认为系按赵某2的指示对第三人为给付（指示给付），它同时地发生双重法律效果：一方面，意味着赵某1对赵某2作了支付；另一方面，意味着赵某2对省机关事务管理局作了支付。税费则是由赵某2以现金方式支付给省机关事务管理局，并和赵某1作了结算。因此，赵某1对赵某2的价款给付义务已履行完毕。赵某2方面，其从省机关事务管理局获得房屋交付后，也已将该房屋交付给赵某1，但赵某2尚未向赵某1履行产权过户登记义务。

    赵某2出具的《证明》虽然不是房屋买卖合同，但它是双方存在口头房屋买卖合同关系的证明。至于房屋买卖合同的形式未采书面，对合同的效力并无影响，因为在一方已履行主要义务，对方接受的情况下，依《合同法》第36条，合同仍属有效。

3．顺势而为，变更案由

    庭审中，赵某2答辩称：赵某1支付的款项实际是出借给赵某2的借款，并且赵某2出具的《证明》并非真实意思表示；讼争房屋不是市场上可以直接销售的房产，而是省级机关给工作人员的福利，价格远低于市场价，赵某2不可能放弃购买，并且赵某2如果给其他人买，会导致赵某2与省机关事务管理局签订的购房合同无效，省机关事务管理局也会取消赵某2的购房资格，收回房子。

    因为本案系以房屋买卖合同纠纷为案由，而《通知》和《办法》明确，讼争房屋在办理房屋产权转移手续后可以上市交易，所以赵某1和赵某2之间的房屋转卖关系应属合法有效，赵某2提出的其与省机关事务管理局的购房合同无效的抗辩意见并没有成为本案关注的焦点。赵某1方面在庭审中也向法官阐明，《通知》、《办法》并非法律、法规，也非国家政策，其不允许机关外部人员直接竞购，仅表示其系机关内部福利措施；竞得者须以自己名义签订合同，仅是为了确定竞得者已享受福利指标，而并非是为了使房产归属固定以确保竞得者的基本居住需要。而对于赵某2提出的系借款关系的抗辩意见，因为与其自己出具的《证明》内容矛盾，也不应被采信。

第一次庭审完毕后，主审法官释明案由应为所有权确认纠纷，要再次开庭,但是不愿意说明基于什么原因。

    对于赵某1来说，在法院已经释明应为所有权确认纠纷的情况下，一味地坚持以房屋买卖合同纠纷为案由，显然对自己不利，只有顺势而为，变更案由为所有权确认纠纷。但是赵某1能改口说自己是借名买房吗？会不会对方设有陷阱？一审法院认为是所有权确认纠纷，但到了二审法院会不会被彻底推翻呢？

    仔细分析后，赵某1变更案由为所有权确认纠纷。并且为了避免出现二审法院认定二者之间为房屋买卖合同关系，赵某1若在一审时不提过户请求，整个案件又要重启一遍的尴尬局面，赵某1提出了确认所有权并要求过户到赵某1名下两项诉讼请求。当时主审法官提出，在所有权确认纠纷案件中不能提房产过户的请求。赵某1仍然坚持提出两项诉讼请求，并向主审法官说明，如认为不能提过户请求，可以将该项请求驳回。在事实陈述部分，赵某1仍然按房屋转卖关系来陈述，绕开了可能存在的借名买房的陷阱，对两项诉讼请求则进行了如下说明：不动产买卖中，不动产所有权的转移依法虽须办理登记，但在买受人已支付全部价款，出卖人也已交付房屋乃至产权证的情形下，表明双方就所有权的归属、转移已有明确的合意，而房屋的实际支配也已发生移转，此时的登记，已重在物权变动对外的公示，故纵尚未办理登记，在当事人间的关系上也已可认为物权业已变动。故请求确认讼争房屋为赵某1所有，有事实依据和法律根据。另一方面，在房屋实际上已归赵某1所有的情况下，登记簿上关于房屋为赵某2所有的记载构成了对赵某1所有权的法律上的妨害，赵某1自可请求妨害的排除，而办理过户（更名）即为妨害排除的方法。故赵某1请求赵某2将房屋过户至其名下具有正当性，有法律依据。

四、判决要旨

    一审法院经审理认定，《证明》明确陈述讼争房屋是以赵某2名义购买，实际上是赵某1购买，等条件具备时随时配合为赵某1办理变更更名手续，可见，双方就房屋所有权的归属已有明确的合意，且该约定合法有效。从双方的真实意思表示，并结合房款支付、房屋居住、使用等情况综合分析，讼争房屋的实际权利人应为赵某1，故赵某1主张确认讼争房屋归赵某1所有的诉讼请求合法有据，予以支持；因本案标的物系不动产，且赵某2在《证明》中也作出了协助办理产权变更手续的意思表示，故赵某1要求赵某2协助办理产权过户登记手续的请求，应予以支持。

    一审判决后，赵某2提起上诉，认为讼争房屋并非一般商品房，而是省级机关具有福利性质的优惠房，赵某1无资格购买。如果赵某1以赵某2名义购买，该行为属虚假恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应属无效。赵某1和赵某2之间为借款关系，《证明》是为避免其他兄弟就该房屋产生争议而出具，并非双方间真实的房屋交易关系记载。

    二审法院经审理认定，在已有书面文件载明讼争房屋是由赵某1实际出资，借用赵某2名义购买该房屋的情况下，赵某2仅以该书面文件所载内容是虚假意思表示为由进行抗辩，依据不足。讼争房屋虽在购买阶段对于购房者的资格条件有限定，但是在产权转移后，已属于受让人所有，亦无法律行政法规禁止该房屋的流转交易，故上诉人主张该证明属无效的上诉理由，不予支持。二审法院驳回上诉，维持原判。

五、办案感想

    本案以房屋买卖合同纠纷为案由来起诉，成功地绕开了赵某1的购房资格问题。虽然一审法院在判决中并未认定赵某1和赵某2系房屋原价转卖关系，但是全部支持了赵某1的诉讼请求，赵某1的诉讼目的已全部达到。

    二审法院的判决既认定了讼争房屋“由赵某1实际出资，借用赵某2名义购买”，又认为赵某1和赵某2之间是房屋“流转交易”的关系，流露出来的观点当是赵某1和赵某2之间属借名买房和房屋原价转卖两种关系的竞合。