[裁判要旨]

    不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但作为证据的不动产权属证书并不具有绝对的证明力，其记载的事项是否真实，应当依据不动产登记的权利推定规则予以判定。在无相反证据证明的情况下，不动产权属证书记载的事项应当被认定为真实；反之，若有相反证据证明权属登记确有错误，则应当直接根据该相反证据作出与权属登记相反的事实认定。

[案情简介]

    位于杭州市一级地段的一房屋现登记于A、B名下（A、B为夫妻）。该房屋最初地契（1954年）记载的权利人是C，此后虽经各种政治运动，权利人在形式上均未变更。1960、1975年权利人C及其丈夫先后死亡。2004年，C的法定继承人办理了自愿放弃继承权的公证，且确认该房屋由C的一外孙女A及其丈夫B继承。故杭州市房管局向A、B颁发权属证书。

    事实上，该房屋已在1976年(权利人C死亡后的一年内)由C的长子E（共六个子女）卖给D之父，并有买卖合同一份，内容为“现户主E自愿卖给D之父房屋一间，价格XX，房地他权证明由户主E保存”，下有双方及见证人签名。D之父支付房款后搬入居住，户口也随即迁入，因此自1976年以来该房屋均由我方当事人D居住。

    现该地段面临拆迁， A、B以产权人身份向法院起诉要求我方当事人D腾退。D随即找到我们，要求确认房屋所有权。

[办案思路]

    以往推翻行政机关房屋权属登记的做法是：以行政机关登记错误为由，要求其撤销原来的颁证行为。接到此案，我方按此思路分别起诉杭州市房管局、杭州市人民政府要求审查颁发房屋所有权证及土地使用权证的具体行政行为。

    《物权法》颁布前，发现房屋权属证书登记错误，由行政机关审查并改正；但《物权法》颁布后，根据《物权法》生效后修订的《房屋登记办法》等现行法律规定，对当事人以隐瞒真实情况等非法手段获取房屋登记的，超过法定期限的，房屋登记机关不能迳行撤销，需以司法机关的生效法律文书为依据。据此，我方在通过行政诉讼收集对方当事人隐瞒真相非法登记的材料后，撤回先前的行政诉讼，另行提起民事诉讼，请求确认该房屋的所有权。

    一审我方以共同共有人无权处分，第三人善意取得为理论立足点。即长子E作为共同共有人一人擅自处分房屋，第三人为善意取得，请求确认该不动产的所有权。一审判决我方胜诉，确认我方为房屋所有权人，但法院所依据的理论为表见代理。判决书载“我国法律规定，行为人虽无实际授权，但其与本人之间存在某种事实上或法律上的联系，致使相对人有理由相信行为人具有代理权的，则构成表见代理，表见代理能直接发生代理的法律效果。按照当时的社会风俗及法律发展进程，D之父完全有理由相信E的签字能代表其全体家庭成员的意志，故E签字卖房的行为构成表见代理，双方之间的买卖行为合法有效。”

    随后，对方提起上诉，我方在选择理论立足点时对一审法院的表见代理理论不置可否。代理只是一种以被代理人的名义进行民事活动，且后果归于被代理人的行为。代理人对该标的并无权利诉求。若将表见代理导入本案，则E作为其他弟妹的代理人，应以弟妹的名义活动。因此与本案的案情多有不符。本案应是一种“代表”行为，而非 “代理”行为。最终我方决定模糊处理无权处分概念，以第三人善意取得为立足点，以本案的关键事实以及当时的社会传统、法律进化程度为依托主张权利。

    最终，二审将E定性为“家事代理人”，维持原判，我方胜诉。事后，我方当事人凭法院判决及法院协助执行通知书到房产相关部门获取权属证书。

[办案心得]

    本案中，虽然讼争房屋的所有权证登记的权利人是A、B，但是根据D提供的证据，可以认定该房屋实际早已于1976年被D之父购买。该案是我们承办的第一起在行政机关公权力已确认所有权的情况下，通过民事诉讼，要求法院作出相反认定的案例。

    实务中物权确认的诉请是可行的。但是不久前在探讨该案时，一大学民法教授有如下建议：可直接以要求对方协助办理过户变更手续为诉请，因为确权本身就是该诉请的前提；并且一旦支持该诉请，也有了具体可强制执行的依据、更具操作性。这个观点给予我们很大的启发。

    该案作为《物权法》生效后的新型案例对今后办案具有积极的指导意义。至于该案以认定“表见代理”为宜，还是有其他更合适的理论，则需要我们对民法那些博大精深的基本理论做更细致深入的研究、领悟。