委托人：原告XXX       承办律师：吕坚       撰稿人：金冬冬

一、案情概要：

    2008年6月26日，原、被告双方在某房产中介公司的代理下，签订了《房屋租赁合同》一份。双方约定，原告将其所有的坐落于杭州市×××兴和公寓14幢底层22号、24号（即回龙庙前28-4号，28-6号）房屋出租给被告使用，租期为三年（自2008年7月1日至2011年6月30日），第一年租金为82000元，以后每年按5%递增，租金每三个月结算一次，提前两天支付，被告承担在租赁期内使用的水费、电费、煤气费、物管费、税费等一切费用。此外，合同9-1条约定：“为确保房屋及共有所属设施安全与完好及租赁内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的违约金为，大写：叁万元整。如果一方出现违约则违约方须赔付对方以上数额的违约金。”双方签订合同之后，原告即交付了出租房屋，并收取了第一期三个月的租金和相当于两个月租金的押金。

    按照合同约定，被告本应于2009年9月28日支付2009年度10、11、12三个月的租金，但被告一直未予支付。原告多次催讨未果，于2009年12月13日向被告发出书面通知，要求被告在3日内支付当期租金及约定的违约金，否则将收回房屋并向法院起诉。被告经催告后仍置之不理，原告于2010年1月25日向法院提起诉讼，要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，责令被告立即腾退租赁房屋、支付所欠的租金、结清各种费用，并偿付违约金30000元；

    2010年3月9日，被告提起反诉，要求原告承担违约责任，向其支付违约金30000元、装修费23171元、退还不足房屋面积租金11512.98元，并赔偿因解除合同造成的损失8032.09元。理由是：《房屋租赁合同》中约定的出租房为杭州市×××兴和公寓14幢底层22号、24号（即回龙庙前28-4号、28-6号），房屋面积为112.76平方米，而原告实际交付的是23号、24号（即回龙庙前28-5号、28-6号），面积少了12.54平方米。另合同6-5条约定，原告将房屋交给被告使用之前，应负责配备租赁房屋内的装修、灯具、厨房设施等。而原告实际交付的是毛胚房，原告没有按照合同约定配备租赁房屋内的装修、灯具、厨房设备等，被告自己花费了23171元进行装修。被告甚至将自己不付房租金的行为，解释成是对原告违约偷换房屋，交涉无果后做出的无声的抗议。

    看似简单的一场房屋租赁合同纠纷，却因 “交错房”而复杂起来。

二、办案思路与过程：

    经查：杭州市×××兴和公寓14幢底层22号、23号、24号（即回龙庙前28-4号、28-5号、28-6号）三间房屋均为原告所有，但是22号（即回龙庙前28-4号）早已出租他人。不知是何原因，兴和公寓14幢底层从未安装过门牌号，房产证上虽有登记，但门牌不分单双号，直接按阿拉伯数字顺序编排，有悖常态。此外，《房屋租赁合同》中约定的房屋与实际交付的不同，实际交付的房屋面积也确实少于合同约定的112.76平方米。

    虽然合同记载的与实际交付使用的房屋不一致，但原告的交付行为是否违约，不能光凭合同，关键要弄清双方当时的真实意思表示。所以，我们试图通过用“写错房号，交对房”来推翻被告指责原告“偷换房”。

    首先，我们认为，原告实际交付的回龙庙前28-5号，28-6号系双方真实意思的表示。租赁合同写成28-4号和28-6号纯属笔误。被告主张退还不足房屋面积的租金以及赔偿其因解除合同造成的损失均不成立。

1、回龙庙前28-4号房屋早已于2007年1月即出租他人，不可能再行租赁给被告。被告在签订租赁合同前曾由中介公司人员陪同看到的，可被其租赁的只有28-5号和28-6号这两间。被告实际交付的房屋正是被告事先看好并有意承租的28-5号和28-6号两间房屋，原告的实际交付行为完全符合双方的真实意思表示。

从结构上来看，28-4号与28-6号是被28-5号隔离开来的，同时承租两间完全不接拢的房屋也不符合日常习惯。

2、被告将其中的28-5号转租给他人。租赁合同中明确表述“甲方将其合法租赁的杭州×××兴和公寓14幢22号即回龙庙前28-4号，面积67.54转租给乙方使用”。此事恰恰证明了原告与被告双方都误将28-5号当作了28-4号，双方签订的合同中虽约定的是28-4号，但实际上双方指向的就是28-5号这间待租房屋。并非如被告所称，其一开始就知道交付的房屋与合同约定的不符。

3、双方租赁房屋的租金是就整体两间房屋而言，并不是按照每平方多少计算。被告于2008年6月28日与第三人签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“第一年年租金为伍万伍仟元整，以后每年递增5%”。时隔仅两天，被告转租所得租金远高于承租时所付租金，根本不存在任何损失。

    其次，我们认为合同6-5条系中介公司提供的格式条款，不适用于本案。原告交付的房屋状况符合合同约定，不存在违约，更不需要承担被告所谓的装修费用。

    原告的该两间房屋并非毛坯房，原先也是出租给他人使用，收回后才另行租赁给被告，房子处于适租状态，里面有一些装修与设备。被告看过房屋的当时的状况之后，符合其要求才同意租赁。原告根据房屋当时的“原貌”交付，完全符合约定。

    从被告提交的装修合同及装修发票看，被告所谓的装修，指的是其为开店所做的装修。这是针对特定的使用目的而做的特殊装修。根据《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”我方保留要求被告恢复原状和赔偿损失的权利。

    为了补强证明我方所陈述的事实的真实性，我方特申请当时带被告看房的中介公司业务员出庭作证。

三、裁判要旨：

    ××××人民法院（2010）民事判决书认为：本案双方争议的焦点在于合同约定的房屋门牌号与实际交付的房屋不相符，是属于签订合同时的笔误还是原告未按照合同约定交付房屋。综合双方的陈述及举证情况，原告出租的系杭州市×××兴和公寓14幢底层22号、23号、24号（即回龙庙前28-4号、28-5号，28-6号）并排三间房屋，其中南面一间即兴和公寓14幢底层22号早已出租给他人，当时被告由中介公司陪同实地察看的系其余相邻的两间房屋即兴和公寓14幢底层23号、24号，实际交付的也系该两间房屋，被告收房时并未发现合同约定的门牌号与实际交付的房屋不一致而提出异议，甚至之后被告在将其一间转租签订合同时所写的还是兴和公寓14幢底层22号。由此可以判断原、被告在签订合同时所指向的是同一租赁物即兴和公寓14幢底层23号、24号，因三间出租屋均没有门牌号，签订合同将23号误写成22号且双方一直未能发现也属情理之中，故原告实际向被告交付的房屋符合合同的约定，原告在合同履行过程中并未出现违约情形。被告拖欠租金且经原告催告后仍未及时支付，已构成违约，依据合同约定及法律规定，原告要求解除合同，由被告支付所欠租金及合同约定的违约金，本院予以支持。原告要求被告结清水费、电费、煤气费、物管费、税费等，但未明确具体金额，本案中不作处理。由于门牌号的误写，导致合同中记载的房屋面积也与实际不符，被告以此为由提出退还租金。对此本院认为，双方约定的租金为两间房屋合计的年租金，合同并未按照单位面积计算租金，被告以面积差而要求退还租金，缺乏相应依据。案涉合同因被告出现违约情形而解除，故被告要求原告支付违约金、装修费用，赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

    判决：解除双方于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》，被告于本判决生效之日起十日内将房屋腾空归还给原告、支付租金50225元，并支付违约金30000元。

    被告不服该判决，提起上诉。原、被告双方二审中达成和解：被告立即腾退房屋，支付所欠租金、结清各项费用，原告同意被告支付违约金8000元。

四、对裁判结果的评述：

    本案虽因一些失误而多生枝节，但最终还是圆满结局。××××人民法院民事判决书，对事实的认定、法律的使用，应该说是完全正确的。但仍留有小小的遗憾，没有对被告在反诉中提出的有关装修问题进行准确的认定，仅以“案涉合同因被告出现违约情形而解除，故被告要求原告支付违约金、装修费用，赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”一句话带过。事实上，装修该由谁负责就由谁负责，这与被告是否违约是没有关系的。